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Así queda el nuevo régimen de alquiler en España

En España ha sido publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. En Conexión Hispanoamérica lo desglosamos al detalle a nuestros lectores para que tomen precauciones por si van a alquiler o bien a arrendar.

 

El decreto también recoge especificaciones acerca de la comercializadas a través de canales de oferta turística y establece que se requerirán mayorías cualificadas entre los vecinos para la aprobación de la actividad de viviendas turísticas.

 

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler recoge las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Propiedad Horizontal, que la Secretaría de Estado de Turismo ha venido elaborando a partir de los resultados de las reuniones de la Conferencia Sectorial y del grupo de trabajo de VUT, en las que han participado administraciones autonómicas y locales, la FEMP y representantes de los sectores hotelero, empresarial, de plataformas, de sindicatos, de asociaciones de vecinos y consumidores.

 

 

Desde el 19 de diciembre todos los contratos de alquiler que se firmen en España deberán asumir los cambios introducidos por la nueva norma y, aunque no tiene carácter retroactivo, contempla que en los contratos anteriores, y siempre que las partes estén de acuerdo, “podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”.

 

 

¿Qué cambios hay?

 

  • Se incluye una disposición con el mandato al Ministerio de Fomento para “asegurar que se dinamiza la oferta de vivienda en alquiler en España”.
  • No se limitan el precio de los alquileres en ninguna zona de España.
  • Los contratos de alquiler pasarán de tres a cinco años; si es una persona jurídica, la prórroga obligatoria de los contratos será de siete años, con una prórroga tácita de tres.
  • Se limita la fianza a una mensualidad (ojo no es retroactivo); la prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
  • Además de la fianza el arrendador podrá exigirá una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades; en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
  • Si el casero es una persona jurídica será quien asuma los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.
  • Los propietarios con viviendas en alquiler de más de 300 metros o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual —alquileres de más de 4.000 euros al mes— y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, quedan al margen de esta ley.
  • Si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán prohibir el uso turístico de un piso. Hasta ahora se necesitaba unanimidad.
  • En los contratos de renta reducida —aquella que se encuentra por debajo de lo establecido para el conjunto del Estado—, la actualización de la renta no podrá ser superior al IPC, lo que, en opinión de los expertos, desincentivará a los propietarios a alquilar sus viviendas a precios reducidos.
  • No hay ventajas fiscales relevantes ni las desgravaciones fiscales por vivir de alquiler o por tener arrendada una vivienda debido, según fuentes del Ministerio de Fomento, a que estas medidas requerirían modificar la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), pero no descarta que se incluyan en una futura ley.

 

Otras consideraciones

 

También es importante que el Título I, que recoge la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, establece una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

 

 

En el Título II, correspondiente a las medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal, se explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad turística en una vivienda. Así, se requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. También, las comunidades de propietarios, mediante mayoría cualificada, podrán establecer cuotas especiales o incremento en la participación en los gastos comunes no superior al 20 por ciento.

 

CH

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