Empieza la cuenta atrás para quienes estén pensando en convertir su hipoteca variable en fija o mixta: solo quedan 23 días hábiles para poder llevar a cabo esta operación de forma gratuita, sin pagar comisiones tanto si se trata de una novación (cambios en las condiciones del contrato con el mismo banco) como de una subrogación (traslado del préstamo a otra entidad). Y es que el Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno por el que se suprimían durante todo 2023 los costes de pasar de tipo variable a fijo para hacer frente a la escalada del euríbor caduca el próximo el 31 de diciembre.
De esta manera, a partir del 1 de enero de 2024, subrogar la hipoteca para mejorar las condiciones de financiación podría costar entre 2.500 y 5.000 euros para hipotecas medias de 150.000 y 300.000 euros, respectivamente. En caso de que la cuantía del préstamo fuera mayor, el coste también sería más elevado.
El Gobierno, tras una dura negociación con la banca, sacó adelante en noviembre de 2022 un plan de choque para aliviar a los hipotecados a tipo variable, que representan dos tercios del total de hipotecas vivas en España y se estaban viendo perjudicados por un histórico encarecimiento de sus cuotas, ante la meteórica subida del euríbor como consecuencia del continuo incremento de los tipos de interés.
El índice euríbor había pasado de niveles negativos a situarse en ese momento en el 2,8%, cifra que ha seguido creciendo hasta superar el 4% en la actualidad. Así, entre las medidas figuraba el cambio sin coste de una hipoteca variable a un fija.
Las comisiones por subrogación están reguladas por ley y no pueden superar el 2% del capital pendiente si se subroga la hipoteca durante los diez primeros años de vigencia y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%. “Eso sí, cada banco puede ofrecer comisiones diferentes, de incluso al 0% si el hipotecado sabe negociar bien su contrato hipotecario”, explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, que agrega que “con esta norma la subrogación sale prácticamente gratis, dado que los hipotecados solo tienen que pagar la tasación de la vivienda”. Este coste oscila entre 300 y los 400 euros.
Pero en 2024 todos los hipotecados tendrán que abonar las comisiones firmadas en sus contratos en caso de que quieran realizar una subrogación por acreedor. Teniendo en cuenta las comisiones mencionadas, quien contratara por ejemplo una hipoteca de 150.000 euros en octubre de 2017, hace seis años, cuando el euríbor se situaba concretamente en el -0,180%, todavía tendrá un capital pendiente de aproximadamente 123.000 euros. En caso de querer cambiar esta hipoteca por una fija a partir de enero de 2024, tendría que pagar 2.460 euros además de la tasación, mientras que ahora solamente pagaría la tasación.
En caso de un préstamo de importe superior, por ejemplo, de 300.000 euros, al hipotecado ahora mismo le quedarían por abonar al banco unos 247.000 euros. Así, si se subroga una vez finalizado el año 2023, tendrá que abonar la comisión por subrogación y sumar al coste de la tasación otros 4.940 euros.
Desde iAhorro señalan que, actualmente, quienes más pueden ahorrar si cambian su hipoteca de banco son aquellos que tienen una hipoteca variable y la cambian por una fija o por una mixta. En el caso de la hipoteca media de 150.000 euros contratada en 2027 a 30 años con un diferencial del 0,99% sobre el euríbor, la cuota mensual ha pasado de los 469,48 euros del inicio a los 751,05 euros. Si se cambia a un tipo fijo del 3% TAE, su letra quedará en 608,17 euros para lo que queda del préstamo. Son 142,88 euros menos. Esto, multiplicado por los 24 años que te quedan de hipoteca, supondría un ahorro total de 41.150 euros en caso de que el euríbor se mantuviera todo ese tiempo por encima del 4%.
Quien pidió 300.000 euros al banco en el mismo momento y con las mismas condiciones del ejemplo anterior, comenzó pagando 938,96 euros mensuales y ahora mismo estaría pagando más de 1.500 euros cada mes. En caso de subrogarse a un interés fijo del 3% TAE, su cuota mensual se estabilizaría en torno a los 1.220 euros y abonaría hasta 280 euros menos cada mes, 3.360 euros menos cada año y hasta 80.640 euros en los 24 años que le quedan por pagar.
“Quien tenga una hipoteca variable relativamente reciente, es decir, contratada hace menos de 10 o 15 años, podría obtener muchos beneficios si realiza una subrogación. Y esto se ha visto reflejado en las operaciones hipotecarias. La mitad de las operaciones hipotecarias que firmamos en iAhorro durante el primer mes de este año fueron subrogaciones, concretamente un 49,83% del total”, afirma Collombeli.
Amortización anticipada
Igualmente, las medidas del Gobierno incluían la posibilidad de amortizar anticipadamente el préstamo para rebajar la carga de intereses sin pagar nada. A partir del próximo año, según lo establecido en la reforma hipotecaria de 2019, existe un tope del 0,25% en la comisión de amortización anticipada durante los tres primeros años de vigencia del préstamo y del 0,15% durante los cinco primeros años, sin llegar a exceder el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco.
Según Funcas, en el actual contexto de tensionamiento de los tipos de interés, la cancelación anticipada de deudas por parte de algunas familias emerge como “alternativa” a la rentabilización del ahorro, sobre todo para las hipotecas a tipo de interés variable. Estima que la magnitud de dichas cancelaciones anticipadas podría rondar la mitad de la inversión en Letras del Tesoro y en fondos de inversión registrada en el primer semestre del año. CH
