“La literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios de alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario”
Del Informe Anual de 2022 del Banco de España
“Una intervención sobre un mercado maduro, precisamente ahora en plena crisis económica, atisba consecuencias dramáticas para el modelo de acceso a la vivienda que más ha crecido en los últimos años, que ya alcanza más del 23% de la población y que, según las previsiones de Eurostat, se mantendrá al alza, pero sobre todo en arrendadores e inquilinos”
Durante más de tres años se ha venido prolongando el debate sobre una nueva normativa que regule la vivienda en nuestro país, al final con el ocaso temprano de la legislatura, su tramitación y aprobación se han acelerado. Las precipitaciones finales nunca son lo más deseable, de forma que tanto las propias Administraciones Públicas, promotores, operadores y ciudadanos se han visto sumidos en un impase de incertidumbre, muy especialmente entre los inversores cuyas apuestas con capital son imprescindibles para que no se paralice el sector.
La lectura de la Ley crea más incógnitas que certezas, poque no parecen poder acabar con el problema de base que subyace en el sector, sino todo lo contrario. No es otro que el déficit de viviendas en el mercado, tanto para venta como para alquiler. En este sentido se debiera haber sopesado la importancia de la inversión privada como parte de la solución del problema. Ahuyentada ésta esta, adiós al crecimiento de un sector con tantas connotaciones directas e indirectas en nuestro crecimiento como nación. Precisamente prevalece en la nueva normativa un carácter social, intentando mejorar la asequibilidad de la vivienda a las clases menos favorecidas, a la vez pretendiendo luchar contra la especulación que realmente existe y ha existido en el sector inmobiliario de nuestro país.
CLARIFICANDO LOS CAMBIOS QUE INCORPORARÍA LA NUEVA LEY
Lo primero a examinar son los cambios que introduce la Ley de Vivienda, dejándolos claros y concretos, para que todos nos posicionemos en el firme que pisamos:
– En el caso del IPC, si se tenía utilizaba éste para el aumento de la renta de alquiler anual, este año se limita al 2% y el próximo se establecerá una nueva limitación del 3%
– La nueva Ley sienta las bases para definir “zona tensionada” pero son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes las establecerán. Este concepto no estaba definido antes.
– Los gastos y honorarios inmobiliarios a partir de ahora correrán a cargo del arrendador, sea persona física o jurídica.
– Antes se consideraban grandes tenedores a los que tenían más de 10 viviendas o una superficie útil superior a 1.500 m2. Con la aplicación de la Ley los propietarios que tengan 5 o más inmuebles en área tensionada se considerarán grandes tenedores, sean personas físicas o jurídicas.
– IRPF, antes existía una reducción general del 60% en los rendimientos netos de los contratos de alquiler de vivienda. Esto cambia: el 90% si se rebaja el precio del alquiler al menos en un 5% con respecto al contrato anterior en zonas tensionadas. 70% si se alquila el piso a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se cede la vivienda a programas de alquiler social. 60% si la vivienda se ha rehabilitado en los últimos 3 años. El 50% en cualquier otro caso.
– Acuerdo entre partes, no hay ningún cambio: los contratos se someten a lo que establece la Ley.
– Desahucios, la fecha y hora del lanzamiento solo eran obligatorio incluirlas en el decreto inicial de emplazamiento al demandado. Ahora se debe incluir el día y la hora exacta del desahucio.
– Inquilinos vulnerables, no existía procedimiento previo de la conciliación para que el gran tenedor acuerde con el inquilino una solución de alquiler social o una ampliación del plazo de permanencia en la vivienda. En el caso de la nueva Ley, para grandes tenedores, no se admitirá la demanda si no se acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación. De no llegar a acuerdo, se dará tiempo para que los servicios sociales puedan ofrecer otro tipo de soluciones y el juez podrá alargar los
plazos.
– Pisos vacíos, en los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados permanentemente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto. Ahora penalización en el IBI de hasta el 50% para viviendas que lleven más de dos años desocupadas y del 100% para las de hace más de tres años. Se aplicará a propietarios de 4 viviendas o más.
– Gastos extras, antes se podría pactar que los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades sean a cargo del arrendatario. Por ejemplo, la tasa de basuras. Con la nueva Ley, al realizar el contrato nuevo al inquilino que ya reside en la vivienda, si en el contrato anterior no se repercutieron dichos gastos, en el nuevo contrato tampoco se podrán repercutir.
SIMILITUDES QUE NO HABLAN DE EXITO
Existe cierto paralelismo entre la nueva Ley de Vivienda y las medidas acordadas por el Gobierno con sus socios en la ley catalana de vivienda, que intervino los precios del alquiler en Cataluña antes de que el Tribunal Constitucional acabara anulándola, pero dejando atrás una subida de los alquileres en el mercado catalán superior al registrado en los de otras comunidades autónomas, con un mayor recelo de propietarios a poner viviendas en alquiler y el desplazamiento del interés inversor a otras ciudades. Lo cierto es que la nueva ley ha traído consigo una fuerte crítica a la posibilidad que da de imponer límites a las rentas del alquiler en las zonas que se declaren tensionadas. Alertándose no solo por asociaciones inmobiliarias, consultores y agentes de la propiedad, también el propio Banco de España, del posible efecto contrario que podría suponer el control de precios sobre la oferta en arrendamiento. También se cuestiona que invade las competencias autonómicas delegadas en materia de vivienda, además del carácter confiscatorio contra la vivienda vacía, ni de combatir la ocupación y no abordar la profesionalización del sector.
Llagados a este punto, conviene dar un repaso a los que ocurre en Europa, subyace una preocupación y controversia similar. En el caso de Alemania, fue uno de los pioneros en la limitación del encarecimiento del alquiler, aplicando desde el 2015 la ley de control de alquiler, la llamada “Mietpreisbremse” que limita la subida de precio al 10% de la media de su barrio. Un modelo al que, según se ha venido comprobando no le ha acompañado el éxito en la finalidad que perseguía. El efecto, desde que entrara en vigor la ley del 2015, fue el contrario, la oferta de pisos ha caído un 25% en un año, el precio medio del alquiler ha subido un 36%, mientras que las viviendas a la venta, previas a 2014 a las que afecta la ley, se han disparado un 38,8%. En paralelo el estado federal alemán de Berlín, donde la tasa de habitantes utilizando alquiler supera el 85%, aprobó en 2019 la congelación de precios durante los siguientes 5 años. En general las medidas han desincentivado el interés del inversor, produciéndose un incremento de la economía sumergida.
ADEMÁS DEL ALEMÁN, OTROS MODELOS EUROPEOS Y DE EEUU
La experiencia en Francia, la ciudad de París, el resultado de la intervención de los precios del alquiler hasta 2017, incrementó el precio de este, superando en el 33% de la oferta de vivienda pública en alquiler el precio fijado por la ley, mientras que en dos años desapareció el 15% de la oferta de vivienda destinada arrendamiento. Al mismo tiempo, en las ciudades francesas donde no se aplicó la normativa los alquileres se moderaron en los mismos niveles que en las ciudades con precios intervenidos. Actualmente rige la llamada ley Alur, que está permitiendo la regulación del nivel máximo de alquileres, limita las subidas a un 20%, y que estará en vigor durante cinco años, hasta final de este 2023, cuando se evaluará su eficacia. En el caso de Suecia no existe normativa estatal, pero son los ayuntamientos los que se encargan de limitar la evolución de los precios, pero de forma negociada.
En Portugal se aprobó la llamada Ley de Arrendamiento Accesible, que no contempla límite de precios, sino que ofrece a las personas, por categorías según su población y tipo de viviendas, con ingresos que no superen los 35.000 euros anuales por cabeza o 45.000 por familia, acogerse a un plan que da acceso a alquileres a su medida. En el Reino Unido se podrían aplicar límites en 2021, mientras las ciudades escocesas podían prohibir alzas por encima del 1%. El caso de Irlanda, contempla hasta un 4% de subida en zonas tensionadas, y en Suiza los alquileres se vinculan al tipo de interés de las hipotecas. En EEUU, varias ciudades y estados limitan las subidas de precios, algo patente en el caso de Los Ángeles o Detroit con la denominada Rent Control para frenar el encarecimiento del alquiler.
EL PARADIGMA DE MADRID Y BARCELONA
Lo cierto es que, en nuestro caso, las soluciones previstas en la ley no atacan el problema fundamental, que no es otro que el déficit de viviendas residenciales en venta y en alquiler. Desincentivando inversores de gran calado que si bien ya venían trabajando con previsiones de limitación del 3%, ahora se encuentran con el problema añadido de la de los criterios nuevos de zonas tensionadas (cuando el alquiler crece por encima del 5% del IPC autonómico en el último lustro y el esfuerzo financiero es superior al 30% de la renta media) lo que conlleva, que cerca de 30 de las 52 capitales de provincia de España entren en esta definición, limitándose automáticamente las rentas y haciendo un mercado en absoluto atractivo para la construcción de nuevas viviendas. Pero, es más, al estar las transferencias en vivienda transferidas a las comunidades autónomas, las que decidan transponer la ley la inversión se ralentizará y el mercado se verá aún más tensionado, mientras aquellas que no la apliquen o maticen su articulado obtendrán un mayor crecimiento en el sector poniendo en el mercado más viviendas. Viene al caso recordar la dicotomía entre Madrid y Barcelona con políticas aplicadas diferentes y de todos conocidas, en el primer caso los alquileres aumentaron un 7,6%, mientras en Barcelona lo hicieron el 23,3%, siendo la media nacional del 10,7%. En este punto hay que reseñar que le peso de las actividades inmobiliarias en el PIB de España suponían en 2005 un 7,1%, sobre el total, a partir del 2012 ya representaba más del 10%, alcanzando su máximo en 2020 con el 11,7% del PIB, a la que de sumarse la construcción puede llegar a alcanzar el 17% (datos desagregados del INE/2020).
La nueva Ley de la vivienda, además de poder encontrarse en su camino con un nuevo Gobierno con un enfoque diferente, en su texto actual despierta muchas dudas en cuanto a la constitucionalidad de la misma, al entrar en colisión con el articulo 33 que reconoce el derecho a la propiedad privada, que tanto parece cuestionarse en el texto en cuestión, por otra parte también contempla que en lugar de que sea el Estado el que asuma los efectos de su regulación, estos se trasladan a los propietarios. Por ello cabe preguntarse, efectivamente, si la nueva Ley se ajusta a los parámetros constitucionales, al pretender realizar los fines sociales que corresponden al Estado mediante el traslado de sus consecuencias económicas a los propietarios de los inmuebles, sin ser indemnizados, según exige ese artículo 33-3 de la Constitución, entendiéndose que los incentivos fiscales que acompañan a estas medidas no pueden considerarse compensación suficiente para la privación del libre disfrute de la propiedad privada.
LAS INVERSIONES EN LA ANTESALA DE UN POSIBLE GIRO POLÍTICO
Loa bancos centrales parecen estar echando el freno, encarando tanto Washington como Fráncfort el fin de un ciclo de subidas de ante el endurecimiento en la concesión de créditos y la inestabilidad en los mercados financieros. El alza del precio del dinero ha encarecido las hipotecas de media en 268 euros al mes, esperándose todavía en Europas que el BCE suba los tipos un 0,25% una o dos veces más. En este contexto y la incertidumbre en Europa de una Alemania en recesión técnica, apurando su poder de tracción sobre el resto de las economías del continente, que siguen sin contener la inflación, aunque esta se vaya moderando paulatinamente al son de las bajadas del gas y petróleo. La renta fija espera la caída de tipos como agua de mayo, en tal sentido, aunque los minoristas siguen apostando por las letras del tesoro (han elevado de un 2,44% a un 10,4% su peso sobre estas), los expertos ya vienen haciéndolo por las de largo plazo, poque los bonos a esos plazos dejan ganancias cuando los tipos de interés caen, algo que empieza a descontarse a la vista de las señales de los bancos centrales. Mientras los depósitos asoman con timidez la cabeza, por ahora solo algunos bancos extranjeros: Facto (Italia), 3,55% Tae o el BIG (Portugal), 4% Tae, en ambos casos a seis meses, bancos que al ser europeos cuentan con la garantía de 100.000 euros por titular y banco que rige en la UE. Quizás la excepción entre los nacionales, Bankinter, que sale ofreciendo un depósito al 5% Tae, primer año, y 2% Tae el segundo, aunque sujeto a una serie de condiciones.
La Bosa, aunque le quede poco potencial a corto plazo, sin embargo, en el caso de España, el cambio político podría ser autentico Bálsamo de Fierabrás para su rebote, dado que los beneficios de las empresas en el primer trimestre han mostrado fortalezas y hay valores bastante atractivos por proyección y fundamentales, no digamos por dividendos donde se bate a la inflación en bastantes valores del Ibex. La gran incógnita, la vivienda, por la incertidumbre que en la actualidad la rodea, especialmente en el tope de los alquileres que afecta a inversores, los expertos vaticinan al respecto una breve recesión con una bajada de precios en el año cercana al 5% y de las transacciones un 15%, aunque puede ser algo temporal y pasajero, notándose menos, incluso mantenerse los precios, en zonas muy tensionadas. El hecho de que los tipos sigan rondando el entorno del 4% durante un tiempo prologado hace pensar que las hipotecas no viren a ofertas más económicas. Por ello la tesitura entre comprar ahora o esperar a que los precios de los inmuebles bajen y los tipos de las hipotecas lo hagan también, hacen que nos pronunciarnos por hacer la compra ahora siempre que el precio sea razonable y que la ubicación y el inmueble valgan la pena. En esto casos la escasez de oferta y la alta demanda, lo aconsejan. La “bola de cristal” tan necesaria, pero solo recurso imaginario, ante esta disyuntiva no debiera aconsejarnos algo diferente. CH.
